毛坯最高2.8万，江景盘值吗？天樾水岸日照+噪音+户型分析

如果你问我，接下来禅城哪个板块我最关注？我会说：是城南。

去年粤海拿完地后，城南被带了一波关注度，没多久又沉寂了。最近龙光二期新盘释放动作，挑起功夫君看房的欲望，今天咱们就先从板块内一个低调新盘——天樾水岸说起。

小户型毛坯2.3万+/㎡起

三个月前，功夫君已探过此盘，彼时毛坯吹风2-2.6万/㎡【回顾】，如今项目准备加推第二波新货（5栋），位于小区西南角，2梯6户，户型为95-118㎡三四房，总高33层，正在认筹当中。

▲项目沙盘

销售称，这栋新货还是毛坯，吹风2.5-2.8万/㎡，北向低层单位可能会有2.3万+/㎡，现在冻结5万开盘还能打个99折，预计月底卖，目前可选楼层已经不多。

虽然是吹风价，但销售称，5栋以景观视野为定价标准，北向园景A、B户型均价约2.4万/㎡，东西翼C、D户型约2.6万/㎡，南向望江E、F户型约2.5-2.8万/㎡。

▲5栋户型图

该销售曾到工地拍摄了一些望江实景视频，A户型西向次卧可望江，B户型东向次卧可望东平桥。

▲工地实景

D户型阳台虽比C户型要大，但D户型东南向有4栋遮挡，视野宽度不及西南向的C户型；同样道理，E、F户型直望江面，但E户型几乎是270°全江景包围。

▲小区平面图

以此可以猜测价格次序：A<B<D<C<F<E，以三成首付为例，首付月供参考如下：

按照规划，这是该盘最小户型，一期的1-5栋全部望江，还剩3栋楼王，面积150㎡起步。

赠送空间多，实用率较高

再来看看室内格局，5栋新货重做了两个板房，99㎡南向，客厅主卧室朝南，全屋飘窗赠送，入户花园半赠送。

▲99㎡板房

厨房L字型，参考现场家具，大单盘操作空间充足，预留了专门的电器位和冰箱位。

▲99㎡板房

主卧进门走廊做了衣帽间收纳参考，两个次卧朝东，最小次卧有8㎡，阳台以玻璃封窗交付。

▲99㎡板房

与其相邻的104㎡户型格局相仿，入户花园大了一半，紧凑一点可以间出一个阳光小房。

118㎡也做了参考板房，横厅，全屋8处赠送空间，每个功能空间直觉很大，看不出多少瑕疵。

左右滑动查看更多

物业方面，销售称由悦高物业管理，费用是2.7元/㎡/月。

光照日照噪音硬核分析

天樾水岸为预售产品，交付时间为2023年9月，为更直观呈现未来房子的模样，我们做了日照、采光、噪音的硬核分析。

南侧东平路既不是主干道也非快速路，但由于货车行驶不受限，加之东平河船只发出汽笛声，楼盘会受到一定噪音影响。

▲噪音分析图（噪音达到50dB时可能会影响人的正常休息）

功夫君先来科普一下：

①一般来说，50dB以上噪音可能会影响正常人休息，60-70dB属于吵闹范围，如若长期生活在70dB以上环境中，必须采取防噪处理。

②众所周知，声音是往上走的，高层建筑受噪音影响从低层到高层呈先升高后降低趋势，低层受噪音影响较小，中层最高，当达到一定高度时，由于远离噪音源，噪音又逐渐减弱。

从图中可以看到，受噪音影响最严重正是项目一期1-5栋，但中间楼层所受分贝值也没有超过60dB，属于可接受范围。

日照方面，功夫君以夏季6月和冬季12月这两个季节变化明显的月份为例。

整体来看，该盘楼间距最大达到120米，但在冬季时，靠后楼栋的中低楼层日照仍会受到前面楼栋的严重遮挡。

再来看即将开售的5栋日照分析：

夏季大部分楼层的E、F户型日照时间约从早上10点开始，C户型从正午12点开始，一直到晚上日落，这意味着C、E、F户型或多或少会忍受西晒之痛。

东边侧D户型的日照时间虽然也从早上10开始，但约在下午2点-3点结束，避免了西晒。

冬季E、F户型全天日照，不受任何遮挡。大部分楼层的C户型日照约从上午11点开始，一直持续到日落，约有5个小时的日照时间。

D户型日照时间较短，只有正午那一会儿，约2个小时；A、B两户型由于主卧、次卧和客厅都朝北，全年都很难接收到日照。

本地房企操盘，住宅产权剩57年 

据销售介绍，天樾水岸为2008年拿地，是石头村旧改项目，至今产权剩余57年。二期地块现状还是待拆村屋，仍有居民居住，与旁边在建的高楼大厦形成鲜明对比。

▲待拆石头村

该盘开发商为佛山市润石置业发展有限公司，投资商为华福地产，前者9成都是石头村控股，还有10%是佛山润泰房地产控股。

润石置业开发过翠堤明珠与文华郦苑，还曾于2019年拍下天樾水岸西侧一宗迷你地块，至今未入市；而华福地产则开发过华福御水岸、文昌华府、熹云水岸等商住项目。

有意思的是，功夫君在项目背后千丝万缕的股权关系中，还发现了龙光的身影。

至于周边环境，南侧规划为公园，保利的城市秀台，但目前还是待拆的厂房，配套略少，要依赖泷景或港口路板块。

教育方面，项目周边是澜石小学、澜石中学，不算顶级；医疗方面，有著名的佛山第三人民医院。

▲周边配套

入手首批房源的准业主说：“不到2.5万/㎡买入，喜欢望江，可以自己装修。进去工地看过，都是铝模，学位暂时不是关注重点，计划5年后住，希望周边能尽快完善。”

▲项目周边环境

另一位居住在附近的土著表示：“江景是最大卖点，周边太荒凉了，他们开发过的楼盘质量怎样就不说了，知道实情的本地人基本不会考虑。”

目前，旁边的翠堤明珠二手放盘价约2.4万/㎡，都是大面积毛坯房，整盘入住率不到5成。

最后，我们来说说，这个价格值不值得买？

还是那句，分需求看问题。

如果你是纯刚需，2.5-2.8万/㎡在相对成熟的港口路板块、祖庙板块、紧挨桂城的城北板块都能选，走远一点的泷景带装修也才2.1万/㎡，凭江景溢价，周边几乎零配套，有点不划算。

▲项目建筑进度

如果你是改善型，极度追求江景，那就任性买吧，毕竟正望佛山新城真的也就这段航道了，但目前这批产品偏小户型，真正追求享受型江景可以等待大户型。

如果你是投资客，建议谨慎考虑，佛山的价值不是一个江景就能撑起，还得有适当的配套、产业，加之产品以毛坯交付，以租代供还需花点成本。

也有不少粉丝说，买这里还不如等等保利天珺·城市秀台，当然如果你相信后者带来的潜力，也不妨大胆下注。

——END——

PS.功夫君已开通佛山新城交流群，这里每天都有上百人热烈讨论，干货满满，如果你有意向置业佛山新城（含二手），欢迎扫码进群。

注：为保证群交流氛围纯粹，暂不对中介、销售、微商开放，敬请理解。

入群方式：扫描下方二维码，转账支付5元。

【旧改】直望灯湖！南海之眼333亩地集转国

【北滘】220万以下买地铁三房，盯紧这4个盘

【分析】飞上枝头变凤凰的城北，能上三万吗

【房贷】最新消息！佛山有六家银行上调利率